Piano Casa e crisi abitativa: facciamo il punto (senza slogan)

Aggiornato al 12 settembre 2025

L’emergenza abitativa non è più un tema da convegni: riguarda la vita quotidiana di giovani, famiglie e lavoratori nelle città dove affitti e prezzi d’acquisto sono diventati inaccessibili. Nelle scorse settimane la Premier Giorgia Meloni ha rilanciato l’idea di un “grande Piano Casa a prezzi calmierati” per giovani coppie e ceto medio. Annuncio forte, ma dettagli normativi e risorse operative non sono ancora pubblici.

Perché ne parliamo

Ne parliamo perché la casa è tornata a decidere dove studiare, lavorare e mettere su famiglia. In molte città italiane i canoni d’affitto e i prezzi d’acquisto crescono più velocemente dei redditi, mentre tassi e condizioni del credito rendono più difficile l’accesso al mutuo proprio alle fasce che dovremmo favorire. 

L’offerta di abitazioni a prezzi sostenibili resta insufficiente: l’ERP sconta anni di sottoinvestimenti e alloggi non assegnati, il social housing procede a macchia di leopardo, e il canone concordato fatica a scalare nei quartieri dove domanda e pressione turistica o studentesca sono più alte. A ciò si sommano tempi lunghi per autorizzazioni e rigenerazioni, costi di costruzione in rialzo e un evidente mismatch territoriale: nelle aree dinamiche c’è lavoro ma mancano case accessibili, nelle aree interne accade spesso l’opposto. 

Gli strumenti oggi attivi—garanzie sui mutui, fondi emergenziali per gli affitti—sono utili ma parziali: attenuano gli effetti, non le cause. Per questo servono interventi stabili e strutturali che sblocchino il patrimonio esistente, aumentino l’offerta a canone calmierato e leghino le politiche abitative alla geografia reale del lavoro e dei servizi.

Cosa c’è oggi di concreto (e cosa manca)

Prima di parlare di misure, serve capire a che punto è il “contenitore” regolatorio. Il cosiddetto Piano Casa Italia è stato annunciato come cornice pluriennale per coordinare interventi su ERP, social housing e rigenerazione. La sua attuazione concreta è demandata a un DPCM: un atto del Governo che deve specificare chi fa cosa, con quali risorse, secondo quali priorità, e con quali tempi e indicatori. Finché questo tassello non esce, Regioni e Comuni non hanno una guida univoca per programmare bandi, cantieri e riparti: si lavora con strumenti esistenti e misure spot, ma la strategia resta pre-attuativa.

• In manovra è prevista l’impostazione di un Piano Casa Italia con regole attuative tramite DPCM.
• Ad oggi siamo in fase pre-attuativa: si attendono governance, cronoprogrammi e riparti.

Strumenti operativi già attivi

Nell’attesa del DPCM, alcune leve sono già utilizzabili e possono fare la differenza in situazioni specifiche. Non risolvono l’emergenza da sole, ma aiutano l’accesso (ai mutui) e tamponano le fragilità (negli affitti). È importante conoscerne finalità, limiti e platee per usarle davvero bene sul territorio.

• Fondo Garanzia Prima Casa (CONSAP): prorogato; è la leva più immediata per l’accesso al mutuo di giovani/under 36 e categorie prioritarie. Non riduce i prezzi delle case, ma abbassa la barriera al creditoaumentando la quota garantita e facilitando l’erogazione.
• Fondo per la morosità incolpevole: rifinanziato per gestire le emergenze sugli affitti (perdita del lavoro, riduzione del reddito, eventi imprevisti). Funziona come paracadute temporaneo per evitare sfratti, ma non sostituisce politiche strutturali sull’offerta (ERP, social housing, canone concordato).

La fotografia della crisi

ANCE (pres. Federica Brancaccio) chiede un vero Piano Casa: l’emergenza riguarda oltre 1,5 milioni di famiglie. Il nodo è il mismatch: dove ci sono case accessibili manca il lavoro, dove c’è lavoro le case non si trovano.

ERP: alloggi pubblici e recupero del patrimonio

• Patrimonio ERP stimato in ~770–800 mila alloggi.
• Alloggi vuoti/non assegnati: decine di migliaia, da recuperare e rimettere in circolo con priorità e KPI pubblici.

Giovani e famiglie: cosa cambia davvero adesso

• Mutui: con CONSAP restano attivabili garanzie elevate che facilitano l’ingresso al mercato per chi ha redditi medio-bassi.
• Affitti: il Fondo morosità aiuta i casi fragili, ma serve un Fondo affitti stabile e soprattutto nuova offerta a canone concordato e social housing.

Dal dire al fare: 5 priorità

1. Attuare il Piano Casa Italia: pubblicare il DPCM, definire governance, criteri omogenei e iter snelli (PPP, rigenerazione, progetti pilota).
2. Sbloccare gli alloggi ERP inutilizzati: piani regionali di recupero/assegnazione con cronoprogramma e trasparenza dei dati.
3. Aumentare l’offerta a prezzi sostenibili: spinta a canone concordato e housing sociale nelle aree a forte domanda (poli universitari, sanitari, industriali).
4. Allineare casa e lavoro: nuove realizzazioni dove si crea occupazione, non solo dove il suolo costa meno.
5. Stabilità finanziaria: passare da fondi emergenziali a programmi pluriennali su ERP e social housing.

Oggi convivono annunci e strumenti parziali. La domanda di case accessibili supera l’offerta pubblica e sociale, mentre i redditi non tengono il passo con i prezzi nelle aree dinamiche del Paese.
Il passaggio chiave è l’attuazione: senza DPCM, cantieri e recuperi, il Piano Casa rischia di restare uno slogan. Con governance, risorse e tempi certi, può diventare una politica industriale dell’abitare capace di ridurre il divario tra mercato immobiliare e realtà lavorativa.

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